LMNP GERE OU NON GERE ?

Quel changement LMNP 2025 ?

La réforme de la location meublée, introduite dans la loi de finance de 2025, introduit un changement fondamental dans le calcul de la plus-value immobilière en réintégrant les amortissements dans la base imposable lors de la vente d'un bien.

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers en France. En 2025, ce statut pourrait toujours offrir des opportunités intéressantes, mais il est important de rester informé des évolutions législatives et des tendances du marché. Voici quelques points clés à considérer :

 Avantages du LMNP en 2025

1. Amortissement :
- L'un des principaux avantages du LMNP est la possibilité d'amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Cela permet de réduire la base imposable et donc l'impôt sur le revenu.

2. Régime fiscal favorable :
- Le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié offrent des options pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs. Le régime réel permet notamment de déduire un grand nombre de charges.

3. Récupération de la TVA :
- Sous certaines conditions, il est possible de récupérer la TVA sur l'achat du bien immobilier, ce qui peut représenter une économie significative.

 Évolutions possibles en 2025

1. Réglementation:
- Il est possible que des modifications législatives interviennent d'ici 2025. Il est donc crucial de rester informé des changements potentiels qui pourraient affecter les conditions d'amortissement, les seuils de revenus, ou les obligations des bailleurs.

2. Encadrement des loyers :
- Dans certaines zones, l'encadrement des loyers pourrait être renforcé. Cela pourrait avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement.

3. Demande locative :
- La demande pour des logements meublés pourrait continuer à croître, notamment dans les grandes villes et les zones étudiantes. Adapter votre bien aux attentes des locataires (par exemple, en offrant des équipements modernes et durables) peut le rendre plus attractif.

Conseils pour les investisseurs

1. Planification à long terme :
- Élaborez une stratégie d'investissement à long terme en tenant compte des tendances du marché et des évolutions législatives.

2. Consultation professionnelle :
- Travailler avec des conseillers fiscaux et des experts immobiliers peut vous aider à naviguer dans les complexités du marché et à maximiser la rentabilité de votre investissement.

3. Gestion active :
- La gestion active de votre bien, y compris la sélection des locataires et l'entretien régulier, est essentielle pour maintenir sa valeur et attirer des locataires de qualité.

En résumé, le statut LMNP devrait continuer à offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs en 2025. Cependant, il est crucial de rester informé des évolutions législatives et des tendances du marché pour optimiser votre investissement.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) non géré est une option intéressante pour les investisseurs immobiliers souhaitant louer un bien meublé tout en optimisant leur fiscalité. Voici comment cela fonctionne et les avantages qu'il offre :

 Comment fonctionne le LMNP non géré ?

1. Gestion du bien :
- Contrairement au LMNP géré, où un gestionnaire s'occupe de l'administration quotidienne du bien, le LMNP non géré vous laisse la liberté de gérer vous-même votre bien immobilier. Cela signifie que vous êtes responsable de la recherche de locataires, de l'entretien du logement et de la gestion des baux.

2. Fiscalité :
- Le statut LMNP permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux. Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ou pour le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (amortissements, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.) de vos revenus locatifs.

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut être géré ou non géré, et voici les principales différences entre ces deux approches :

LMNP Géré
- Type de Bien : Logement situé dans une résidence de services, comme pour les étudiants, seniors, ou tourisme.
- Gestion : Le bien est confié à un gestionnaire professionnel qui s’occupe de la location et de l’entretien, souvent pour une durée de 9 à 12 ans.
- Implication du Propriétaire : Faible, car la gestion est déléguée.

 
- Stabilité des Revenus : Souvent plus stable en raison des contrats de location garantis par le gestionnaire.
- Flexibilité : Moins flexible, car les conditions sont souvent fixées par le contrat avec le gestionnaire.

 LMNP Non Géré    LIBERTE ET FLEXIBILITE
- Type de Bien : Bien immobilier classique, acheté vide et d'une superficie minimale de 9 m².
- Gestion : Le propriétaire est responsable de la gestion, y compris l’équipement et le mobilier du bien, conformément au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
- Implication du Propriétaire : Élevée, car le propriétaire gère tous les aspects de la location.
- Stabilité des Revenus: Peut varier en fonction du marché et de la capacité du propriétaire à louer le bien.
- Flexibilité : Plus flexible, car le propriétaire peut ajuster les conditions de location selon ses préférences.

En résumé, le choix entre LMNP géré et non géré dépend de votre préférence pour la gestion autonome ou déléguée de votre bien, de votre disponibilité pour gérer un bien immobilier, et de votre stratégie d'investissement.

LA DIFFERENCE ENTRE LE LMNPP GERE ET LE LMNP NON GERE

Bien sûr, voici un tableau récapitulatif des principales différences entre le LMNP géré et le LMNP non géré :
1) LMNP GERE
1)Type de bien -Logement dans une résidence de services (seniors, étudiants, tourisme, etc.) | Bien immobilier classique, vide à l'achat
2)Gestion | Confiée à un gestionnaire professionnel pour une durée de 9 à 12 ans |Gestion libre par le propriétaire
3)Superficie minimale qui  Dépend des normes de la résidence - Minimum de 9 m² pour être éligible au statut LMNP
4)Équipement et mobilier - Géré par le gestionnaire de la résidence , le logement Doit être équipé et meublé selon le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015
5)Usage du bien - Souvent à des fins spécifiques (résidence étudiante, tourisme, etc.)  Location meublée pour usage d'habitation générale
6) Contrôle du propriétaire- il est Limité, car la gestion est déléguée entièrement. le propriétaire décide de tous les aspects de la gestion

7) Avantages fiscaux - Similaires pour les deux, mais dépendent du régime fiscal choisi ---Similaires pour les deux, mais dépendent du régime fiscal choisi
8) Moins flexible en raison des contrats avec le gestionnaire - le propriétaire peut ajuster les conditions de location

En résumé, le choix entre LMNP géré et non géré dépend de votre préférence pour la gestion autonome ou déléguée de votre bien, ainsi que de votre stratégie d'investissement et de votre disponibilité à gérer un bien immobilier.

Choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel pour votre investissement immobilier en LMNP non géré dépend de plusieurs facteurs liés à vos objectifs financiers, vos revenus locatifs et la complexité que vous êtes prêt à gérer. Voici quelques éléments pour vous aider à faire votre choix :
 Régime Micro-BIC
- Simplicité : Ce régime est plus simple à gérer car il applique automatiquement un abattement forfaitaire (50% pour les locations meublées classiques, 71% pour les chambres d'hôtes et gîtes de tourisme).
- Revenus Locatifs : Idéal si vos revenus locatifs sont relativement modestes et inférieurs aux seuils fixés (77 700 € ou 188 700 € selon le type de location).
- Gestion : Ne nécessite pas l'intervention d'un expert-comptable, ce qui réduit les coûts administratifs.
- Avantage : Convient aux investisseurs qui recherchent une gestion simplifiée et ont peu de charges à déduire.

 Régime Réel
- Déductions : Permet de déduire toutes les charges réelles liées à votre bien, comme les frais de notaire, les intérêts d'emprunt, les travaux, etc.
- Amortissement : Autorise l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire significativement votre base imposable.
- Complexité : Nécessite généralement l'accompagnement d'un expert-comptable pour gérer la complexité des déductions et de l'amortissement.
- Avantage : Particulièrement intéressant si vous avez des charges importantes ou si vous avez acheté un bien nécessitant des travaux de rénovation.

Comment Choisir ?
- Revenus et Charges : Si vos revenus locatifs sont élevés ou si vous avez de nombreuses charges à déduire, le régime réel peut être plus avantageux.
- Simplicité ET Optimisation : Si vous préférez une gestion simple et avez peu de charges, le micro-BIC est adapté. Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité et êtes prêt à gérer plus de complexité, le régime réel est préférable.

En résumé, le choix dépend de votre situation spécifique, de vos objectifs et de votre tolérance à la complexité administrative. Il peut être judicieux de consulter un expert-comptable pour évaluer la meilleure option pour votre situation.

Pour être éligible au statut LMNP non géré, vous devez remplir plusieurs critères :

1. Type de bien : Vous devez acheter un bien immobilier vide, qu'il soit neuf ou ancien, mais qui ne soit pas situé dans une résidence de services (comme celles pour étudiants ou seniors).

2. Équipement et mobilier : Le logement doit être équipé et meublé conformément à la liste définie par la loi ALUR. Cela inclut les éléments nécessaires pour que le logement soit considéré comme meublé et offre un confort adéquat aux locataires.

3. Déclaration d'activité : Dans les quinze jours suivant le début de votre activité de location, vous devez souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité via le guichet des formalités des entreprises en ligne (formalites.entreprises.gouv.fr ou procedures.inpi.fr)

4. Statut fiscal : Vous ne devez pas être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Cela signifie que vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an et représenter moins de 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Les Avantages du LMNP non géré :

- Gestion souple et sous contrôle : Vous avez la liberté de gérer votre bien comme vous le souhaitez, sans les contraintes d'un contrat de gestion avec un exploitant. Vous pouvez également revendre le bien à tout moment.

- Rentabilité potentiellement plus élevée : Les logements meublés peuvent souvent être loués à des tarifs plus élevés que les logements nus, et l'absence de frais de gestion liés à un gestionnaire professionnel peut améliorer le rendement locatif.

- Fiscalité avantageuse : Vous pouvez choisir entre un abattement forfaitaire (régime micro-BIC) ou la déduction des charges réelles (régime réel), ce qui peut réduire significativement votre impôt sur les revenus locatifs et améliorer la rentabilité nette de votre investissement.

Ces avantages font du LMNP non géré une option attrayante pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant d'une certaine flexibilité et d'une fiscalité avantageuse.

Le statut LMNP non géré, bien qu'il offre une grande flexibilité et un potentiel de rentabilité intéressant, présente également certains inconvénients qu'il est important de considérer :

Les Inconvénients du LMNP non géré :

1. Investissement initial plus élevé :
- Description : L'achat concerne un logement entier et non une simple chambre en résidence. Cela peut nécessiter un apport financier plus important et/ou un emprunt immobilier plus élevé.
- Conseil : Pour atténuer ce risque, il est recommandé de bien planifier votre budget et de considérer des options de financement adaptées.

2. Revenus locatifs non garantis : possibilité de mettre en place une assurance « loyers impayés » selon les opérations
- Description : En l'absence de bail commercial, les loyers ne sont pas garantis en cas de vacance locative. La gestion directe implique de trouver soi-même les locataires et de faire face aux périodes de vacance locative, ce qui peut impacter les revenus.
- Conseil : Pour minimiser ce risque, il est recommandé de diversifier vos sources de locataires et de proposer des services additionnels pour attirer et fidéliser les locataires.

Obligations du bailleur en LMNP non géré :

En tant que propriétaire bailleur, vous avez plusieurs responsabilités :

1. Équipement du logement :
- Description : Le logement doit être équipé selon les normes en vigueur, incluant les équipements listés dans le décret n°2015-981, ainsi que les normes de sécurité et de confort.

2. Entretien et réparations :
- Description : Vous êtes responsable de l'entretien du logement et des réparations nécessaires pour maintenir le bien en bon état et garantir la sécurité et le confort des locataires.

3. Respect des réglementations :
- Description : Vous devez respecter les réglementations en matière de location meublée, notamment réaliser et fournir le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avant la mise en location. D'autres diagnostics obligatoires, comme le diagnostic amiante et plomb, doivent également être réalisés et remis au locataire.

Conclusion  FINALE

Le LMNP non géré offre une flexibilité et un potentiel de rentabilité intéressants pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il requiert une bonne compréhension des aspects fiscaux et réglementaires. Il est donc recommandé de consulter un professionnel pour optimiser votre stratégie d'investissement en fonction de votre situation personnelle.

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier neuf pour le mettre en location LMNP ou LMP, n'hésitez pas à nous contacter pour obtenir des conseils personnalisés et des informations supplémentaires. Nous serions ravis de vous accompagner dans votre projet d'investissement immobilier.

Infos source

  https://www.impots.gouv.fr/particulier/jinvestis-dans-la-location-meublee

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2315

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-meublee